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精装修房维权,难在哪里?

——高淳一楼盘维权纠纷引发的思考

版次:7 来源:新华日报      2021年02月10日

□ 本报记者 刘 霞

为确保房地产开发企业精装修房的交付质量,我省各地近两年纷纷出台精装修房新政。但是,在文件出台之前开盘的楼盘精装修质量出现问题怎么办?新华日报·交汇点记者经过调查后发现,维权难仍旧是客观存在的现实——临近春节,南京市高淳区新交付楼盘平澜府的业主们,正在体验“交房即维权”的无奈。

收房时遇到“惊装房”

平澜府位于南京市高淳区淳溪镇湖滨路。2019年初一期开盘时均价1.2万元/平方米,比周边二手房高出近3000元。1月15日,记者来到刚刚交付的平澜府小区。10栋的业主傅女士拿出验房师开的问题清单,足足有一页半、65项。记者一一对照后发现问题确实存在。仅入户门就出现了6个问题:门套破损、门扇破损、缝隙大、门扇闭合松动、未安装门吸、过门石划痕。进入室内,有些问题触目惊心:吊顶开裂、墙面开裂、墙面渗水、窗框四周开裂……除此之外,还有墙面阴阳角不垂直、地漏堵塞、橱柜裂纹、地砖空鼓、墙面空鼓等小问题。

3栋业主江女士家的情况更加严重,全屋墙面、地面都在渗水。“我1月9日拿房那天,一进门看到房子四处渗水。现在开发商把地板、门套都撬了,正在修。我们发现门框夹层里也全是水,这能修得好吗?”江女士表示很糟心。

除了施工质量,平澜府业主还认为,装修用的主材也和原来售楼处的公示大相径庭。根据合同约定,平澜府的精装修标准是2800元/平方米。业主对照售楼处的主材清单,认为许多主材在交付时变成了“低配版”。“比如说地板,售楼处公示的是414元/平方米。业主拆掉后拿到地板经销商店自行鉴定,老板说这是最差的一款,市场价四五十元/平方米。”7栋业主王先生说。他认为马桶也严重减配,原来售楼处公示的是售价5923元的坐便器,而现在交付时所使用的坐便器,根据业主自行查询的供货价,显示单价仅有965元。

精装修房维权难,难在“路上”

大部分平澜府业主难以接受这样现实,开始集体维权。接待他们的是售楼处一名姓汤的工作人员,业主们称呼其“汤总”。汤总最后给的答复就是:可以给你们维修。王先生认为汤总始终避重就轻“打太极”。

业主代表们提出:“维修只能解决施工质量问题,那么材料和配件与公示的装修标准严重不符如何解决?”王先生说,汤总的回答是:以合同装修标准确认书为准。业主不满意。

1月14日,由区政府联合相关职能部门与业主代表、开发商座谈。傅女士作为业主代表参加了座谈,认为成效不显著。1月29日,高淳区发改委、区建设局、区房产局联合出具了一份“信访事项处理意见书”,答复了平澜府业主提出的7个问题。其中对“精装修备案价与实际交付差价太大问题”,回复说:“根据商品住房装修价格政策规定,商品住房装修价格属于市场调节价,实行价格备案制度,装修价格由有资质的第三方机构评估确定,在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。”回答“要求城建部门重新组织质量验收”问题时表示,未发现需要重新组织竣工验收、撤销备案的情形,并表示已多次约谈开发商,要求开发商积极处理。

业主们感到这份意见书不能解决全部问题,维权陷入瓶颈。

为维修期的房子交物业费合理吗

记者拨通了平澜府的开发商南京茂溪置业有限公司汤总的电话,她回答说自己不具接受媒体采访的资格,她会向公司反馈,由相关的同事与记者联系。截至发稿,记者未收到来自南京茂溪置业有限公司的电话。

高淳区委宣传部一名姓杨的工作人员主动联系记者介绍情况:“我们接到了相关的舆情,区委区政府非常重视,已经两次召集相关部门开会研究。开发商承认房屋装修质量存在一定的问题,他们表示会积极进行维修。现在临近春节,工人回家的比较多,可能目前维修进度不理想。区建设局也在督促他们加快进度,会持续跟进此事。”

维权的问题还没有解决,开发商的《交付催告函》却先到了。部分拒绝收房的业主,近日收到南京茂溪置业有限公司发来的《交付催告函》。

已收房的平澜府业主质疑交房程序的合法性。傅女士说,根据交房流程,需先缴纳物业费才能领钥匙验房。这意味着还没看到房屋质量如何,必须先交物业费,“这样一套根本达不到交付标准的房子,维修期间还收着业主的物业费,合理吗?”

锦天城律师事务所律师马新波告诉记者,业主负有缴纳物业费义务的前提是已经从开发商处正常办理了交付手续。而开发商是否已经向业主履行了交付义务,要根据房屋的质量问题具体判断。如果房屋确实存在严重的质量问题,不满足双方约定的交付条件或者法律行政法规等规定的交付要求,影响业主正常使用房屋的,那么即使开发商强制与业主办理了所谓的交付手续,仍然不能够认定开发商已经履行了交付义务。业主与开发商协商,由开发商维修后再向业主交付,那么维修期间不应认为开发商已经履行交付义务,相应的物业费当然不应当由业主承担。

马新波说,开发商要求先缴纳物业费后办理交付手续,缺乏相应的依据,业主可以拒绝开发商的这一要求。

业内人士分析说,平澜府业主的维权诉求主要是两个方面:一是施工质量问题,这方面目前来看已找到了解决途径:开发商承诺维修,城建部门承诺跟进监督。二是装修主材货不对板的问题。根据原建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》和《南京市装饰装修条例》,住宅室内装饰装修工程发生纠纷的,可以协商或者调解解决,不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

装修主材货不对板的情况,如何通过司法途径维权?马新波说,开发商向业主明确公示,或者在合同里面约定的装修标准是其负有的合同义务,在其提供的主材与合同约定不符,或者说主材的价格经过市场询价等方式能够确定明显不符合合同约定的标准,开发商构成违约,开发商应当对于主材货不对板的问题承担相应的违约责任。这个违约责任不仅包括修理更换等方式,由此给业主造成损失的,还应当承担相应的损失赔偿责任。

记者了解到,为规范新建商品房的装修问题,我省南京、常州、苏州、无锡、徐州等地陆续发布关于新建商品住房装修工作的新政,对精装修房从开发建设到销售、交付的各个环节做了具体要求和明确规定。要求开发商样板间“所见即所得”,不得随意降标、减配,样板间必须保留至项目交付后三个月……其中,南京的政策最为详细,长达14条,还提出“对装修质量不符合国家标准而造成不良影响的房地产开发企业,相关记录纳入信用管理。”

平澜府一期开盘时间在南京精装修房新政发布之前,维权之路将有何结果,记者将持续关注。

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